Festhypothek oder SARON? Der große Vergleich für Eigenheimbesitzer
2026 steht vor der Tür – viele Schweizerinnen und Schweizer fragen sich: Festhypothek oder SARON-Hypothek? In Zeiten schwankender Zinsen wird die Wahl der richtigen Finanzierung fürs Eigenheim immer wichtiger. Unser Vergleich zeigt, worauf Hausbesitzer in der Schweiz achten sollten!
Die Entscheidung zwischen Festhypothek und SARON-Hypothek beeinflusst Planbarkeit, Risiko und oft auch die Gesamtkosten einer Finanzierung. In der Schweiz sind beide Modelle verbreitet, doch sie passen nicht gleich gut zu jedem Haushalt. Wer die Mechanik hinter den Zinsen versteht und die eigene Tragbarkeit realistisch einschätzt, kann die Hypothek so strukturieren, dass sie zur Lebenssituation und zur finanziellen Belastbarkeit passt.
Was unterscheidet Festhypothek und SARON-Hypothek?
Bei der Festhypothek wird der Zinssatz für eine fixe Laufzeit (z. B. 2, 5 oder 10 Jahre) vertraglich festgelegt. Die monatliche Zinsbelastung bleibt damit über die Laufzeit konstant, unabhängig davon, wie sich das allgemeine Zinsniveau entwickelt. Eine SARON-Hypothek ist variabel: Sie orientiert sich am Referenzzinssatz SARON (Swiss Average Rate Overnight) und wird in der Praxis um eine bankindividuelle Marge ergänzt. Der effektive Hypothekarzins ändert sich dadurch über die Zeit, meist in regelmässigen Anpassungsintervallen.
Die aktuelle Zinssituation in der Schweiz
Das Zinsumfeld in der Schweiz wird unter anderem durch die Geldpolitik, Inflationserwartungen und die Entwicklung an den Kapitalmärkten geprägt. Festhypotheken reflektieren stärker die Erwartungen über die künftige Zinsentwicklung über die gewählte Laufzeit, während SARON-Hypotheken kurzfristigere Marktschwankungen direkter abbilden. In Phasen rascher Zinsanstiege kann eine SARON-Hypothek kurzfristig teurer werden, während eine bereits abgeschlossene Festhypothek stabil bleibt. Umgekehrt profitieren SARON-Modelle typischerweise schneller, wenn das Zinsniveau sinkt oder die Märkte tiefere kurzfristige Sätze einpreisen.
Vor- und Nachteile beider Hypothekarmodelle im Überblick
Eine Festhypothek bietet hohe Budget- und Planungssicherheit: Zinsen sind kalkulierbar, was besonders bei knapp bemessener Tragbarkeit beruhigend sein kann. Nachteile können entstehen, wenn die Zinsen nach Abschluss fallen oder wenn man vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen möchte, etwa wegen Verkauf, Scheidung oder Refinanzierung; je nach Vertrag und Marktverhältnissen können dabei Vorfälligkeitskosten anfallen.
Eine SARON-Hypothek kann in fallenden oder stabilen Zinsphasen kostengünstig sein und bleibt oft flexibler, etwa bei der Wahl von Zinsanpassungs- oder Kündigungsmodalitäten (modellabhängig). Der zentrale Nachteil ist das Zinsänderungsrisiko: Steigt der SARON, steigt auch die Zinsbelastung. Für Haushalte mit engem Budget kann das anspruchsvoll sein, wenn Reserven fehlen oder sich das Einkommen verändert.
Welches Hypothekarmodell passt zu welchem Profil?
Eine Festhypothek passt häufig zu Eigenheimbesitzern, die Wert auf stabile Ausgaben legen, wenig Spielraum im Haushaltsbudget haben oder eine längere Planbarkeit benötigen (z. B. bei anstehenden Familienausgaben). Auch wer mit steigenden Zinsen rechnet und dieses Risiko begrenzen möchte, wählt oft einen fixen Zinssatz über mehrere Jahre.
Eine SARON-Hypothek kann sinnvoll sein, wenn man Zinsrisiken bewusst tragen kann, finanzielle Puffer vorhanden sind und man mit schwankenden Kosten umgehen kann. Sie wird auch genutzt, wenn Flexibilität wichtig ist, zum Beispiel bei einer mittelfristig geplanten Amortisation, Renovation oder einem potenziellen Objektwechsel. In der Praxis wird das Risiko oft über eine Staffelung gemanagt, etwa indem ein Teil der Hypothek fest und ein Teil SARON-basiert geführt wird.
Tipps für die Hypothekenwahl bei Schweizer Banken
Für die reale Kostenperspektive lohnt sich ein Blick auf veröffentlichte Richtkonditionen und Offerten von etablierten Schweizer Anbietern wie UBS, Raiffeisen Schweiz, Zürcher Kantonalbank (ZKB), Banque Cantonale Vaudoise (BCV) und PostFinance. Da sich Konditionen nach Belehnung, Tragbarkeitsprüfung, Objekt, Laufzeit und Verhandlung unterscheiden, sind die Werte unten als grobe Orientierung zu verstehen und nicht als verbindliche Zusage.
| Product/Service | Provider | Cost Estimation |
|---|---|---|
| Festhypothek (5 Jahre) | UBS | ca. 1.8–2.8% p.a. (indikativ, abhängig von Profil/Objekt) |
| Festhypothek (10 Jahre) | Zürcher Kantonalbank (ZKB) | ca. 2.0–3.1% p.a. (indikativ, laufzeit- und risikoabhängig) |
| SARON-Hypothek | Raiffeisen Schweiz | SARON + Marge, z. B. Marge ca. 0.6–1.2% p.a.; effektiv je nach SARON-Stand |
| SARON-Hypothek | BCV | SARON + Marge, Marge oft im ähnlichen Band je nach Belehnung/Bonität |
| Fest- oder SARON-Hypothek | PostFinance | je nach Modell/Frist häufig in ähnlichen Bandbreiten; Offerte stark profilabhängig |
Preise, Raten oder Kostenschätzungen in diesem Artikel basieren auf den zuletzt verfügbaren Informationen, können sich jedoch im Zeitverlauf ändern. Eine unabhängige Recherche wird empfohlen, bevor finanzielle Entscheidungen getroffen werden.
Praktisch relevant sind nicht nur Zinsen, sondern auch Nebenbedingungen: Wie häufig wird der SARON-Zins angepasst (z. B. quartalsweise)? Gibt es Mindestlaufzeiten oder Kündigungsfenster? Wie werden Marge, Zinsperioden und allfällige Zins-Caps geregelt? Bei Festhypotheken ist wichtig, welche Kosten bei vorzeitiger Auflösung entstehen können und ob eine Aufteilung in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten möglich ist.
Ein guter Entscheid entsteht meist aus drei Bausteinen: erstens einer konservativen Budgetrechnung (inklusive Stress-Test mit höheren Zinsen), zweitens einer Risikoeinschätzung (wie viel Schwankung ist psychologisch und finanziell tragbar) und drittens der Strukturierung (Laufzeiten staffeln, Tranchen bilden, Reserven planen). So wird aus der Frage „Festhypothek oder SARON?“ eine Lösung, die nicht nur zur Marktlage, sondern vor allem zum eigenen Finanzprofil passt.
