Verlassene Häuser kaufen in der Schweiz 2025: Praxisleitfaden zu Preisen, Finanzierung und Renovation für Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz

Welche Objekttypen und Nutzungsmöglichkeiten gibt es 2025?

Verlassene Häuser in der Schweiz umfassen 2025 alte Stadeln, Rusticos, kleine Chalets sowie Alp‑ und Alphütten. Gängige Nutzungen sind: - Umbau zu Ferienwohnung oder zur touristischen Vermietung - Zweitwohnsitz / Chalet als Rückzugsort - Atelier, Werkstatt, Lager oder Hobbyraum (bei Stadeln) - Selbstversorger‑ oder landwirtschaftliche Projekte in historischen Dörfern

Beachten Sie frühzeitig Denkmalschutz- und Ortsbildauflagen: In besonders charakteristischen Orten (z. B. traditionelle Rusticos) können Auflagen Umnutzung und Renovationsmöglichkeiten deutlich einschränken.

Wo findet man solche Objekte und wie steht es um die Erreichbarkeit?

Viele Objekte liegen in ländlichen und touristischen Tälern. Beispiele sind Regionen mit hoher Naturnähe und touristischer Nachfrage. Die Erreichbarkeit variiert stark: - Viele Objekte sind mit dem Auto erreichbar; - Alphütten sind teilweise nur zu Fuss oder per Helikopter erreichbar; - In einigen Gegenden sind ÖV‑Anbindungen vorhanden, was für touristische Vermietung vorteilhaft ist.

Prüfen Sie die Erreichbarkeit (Wetterbedingungen, Winterzugang, Parkmöglichkeiten, ÖV‑Haltestellen) möglichst früh — das beeinflusst Nutzung, Renovationsaufwand und Vermietbarkeit.

Orientierung zu Preisen und Einstiegskosten (ohne exakte Zahlen)

Die Preisspanne für verlassene und sanierungsbedürftige Häuser ist breit und stark von der Lage abhängig. Als grobe Orientierung reichen Angebote von niedrigen fünfstelligen bis zu mittleren sechsstelligen Beträgen, abhängig von Lage, Zustand und Anschluss‑Infrastruktur. Konkrete Inserate variieren stark; verwenden Sie Preisbeispiele lediglich als Ausgangspunkt für weitergehende Recherchen.

Wichtig: Preise, Ausstattungen und Verfügbarkeit können sich schnell verändern. Verlassen Sie sich nicht allein auf historische Beispiele, sondern prüfen Sie aktuelle Inserate und holen Sie Offerten ein.

Marktentwicklung 2025: Nachfrage, Zinsen und Angebot

Im Jahr 2025 zeigt sich der Schweizer Markt für Bestandsobjekte moderat dynamisch: Angebot und Nachfrage haben sich in vielen Segmenten verschoben, Inserate bleiben teilweise länger online, und das Interesse an charaktervollen Renovationsobjekten ist deutlich gestiegen. Hypothekarzinsen lagen zu Beginn des Jahres auf einem vergleichsweise moderaten Niveau, was Finanzierungsgespräche erleichtern kann. Regionale Unterschiede sind jedoch beträchtlich — behalten Sie lokale Trends im Auge.

Wo und wie suchen: Plattformen und Taktiken

• Nutzen Sie spezialisierte Portale mit Filtern für Sanierungsobjekte (z. B. gängige Schweizer Immobilienplattformen).
• Abonnieren Sie Such‑Alerts/Early‑Access‑Benachrichtigungen, um früh informiert zu sein.
• Nehmen Sie frühzeitig Kontakt zu Maklern auf; manche inserieren exklusiv oder geben registrierten Interessenten Vorabinformationen.
• Planen Sie Besichtigungen mit Vorlauf und verlangen Sie vorab Grundbuchauszug, Pläne und Anschlussdaten.

Eine aktive Suchstrategie (Alerts, Maklerkontakte, Feldrecherche vor Ort) erhöht die Chance, passende Objekte zu finden.

Praktischer Ablauf beim Kauf: empfohlene Schritte

Vor dem Kauf empfiehlt sich eine strukturierte Vorgehensweise: - Erste Besichtigung: Gesamteindruck, offensichtliche Schäden und Erreichbarkeit prüfen. - Zweite Besichtigung: andere Tageszeit/Wetter, Nachbarschaft und Lärmpegel bewerten; fehlende Unterlagen anfordern. - Gemeinde/Bauamt befragen: Klärung von Umnutzungs‑ und Bauauflagen sowie Gewässer‑ oder Naturschutzbeschränkungen. - Bank/Finanzierung: Frühzeitige Erstabklärung und Bankbewertung einholen. - Dossier zusammenstellen: Grundbuchauszug, Pläne, Fotos, energetische Einschätzung. - Kaufabsicht kommunizieren und Reservationsmodalitäten klären; leisten Sie grössere Anzahlungen nur mit Bankbestätigung. - Notarielle Verschreibung/Grundbucheintrag als letzter Schritt vor der Eigentumsübertragung.

Diese Reihenfolge verringert Risiken und schafft Verhandlungs‑ sowie Planungssicherheit.

Finanzierungspraxis und Bankprüfungen

Banken verlangen in der Regel ein vollständiges Dossier (Grundbuchauszug, Pläne, Fotos, Zustandsbeschreibungen) zur Wertermittlung. Die bankseitige Bewertung bildet oft die Grundlage für Tragbarkeit und Kreditzusage. Neben Universalbanken gibt es spezialisierte Dienstleister und Makler, die Erfahrung mit Renovationsobjekten haben. Empfehlung: Holen Sie eine Bank‑Vorprüfung ein, bevor Sie verbindliche Zahlungen leisten.

Renovationsaufwand, Energieauflagen und Notlösungen

Die meisten verlassenen Objekte benötigen umfangreiche Renovationen. Wichtige Aspekte: - Klären Sie vorab Denkmalschutz, baurechtliche Vorgaben und Anschlussbedingungen (Wasser, Abwasser, Strom). - Energetische Auflagen: Kantone haben Vorgaben zum Heizungsersatz und zu Energiesanierungen. In Notfällen sind zeitlich begrenzte temporäre Lösungen möglich; meist sind Behördenmeldungen und ein Zeitplan für die definitive Umrüstung erforderlich. - Planen Sie eine realistische Reserve für unvorhergesehene Mängel (Feuchte, Statik, Erschliessung).

Ziehen Sie lokale Beratungsstellen (Baukommission, HEV, Fachplaner) hinzu, um kantonale Vorgaben zu interpretieren und praktikable Umsetzungswege zu finden.

Steuerliche und rechtliche Risiken

Achten Sie auf das Risiko einer Einstufung als gewerbsmässiger Liegenschaftshandel: Häufigkeit von Transaktionen, kurze Besitzdauer, hoher Fremdfinanzierungsanteil, Nutzung von Fachwissen und systematisches Vorgehen können steuerliche Folgen auslösen. Das Bundesgericht bewertet solche Fälle restriktiv. Bei Unsicherheit sollten Sie frühzeitig steuerliche Beratung einholen oder Rücksprache mit dem zuständigen Steueramt halten.

Konkrete Handlungsempfehlungen für Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz

• Definieren Sie Suchgebiet und Budget inklusive Renovationsreserve.
• Abonnieren Sie Such‑Alerts und kontaktieren Sie Makler mit Sanierungsfokus.
• Vereinbaren Sie zwei Besichtigungstermine und fordern Sie Pläne sowie Grundbuchauszug an.
• Klären Sie Umnutzungs‑ und Baubewilligungen mit Gemeinde/Bauamt vor der Kaufentscheidung.
• Holen Sie Bank‑Vorabklärungen und unabhängige Schätzungen ein.
• Prüfen Sie Energieauflagen, Denkmalschutz und mögliche Einschränkungen bei touristischer Vermietung.
• Lassen Sie steuerliche Konsequenzen bei grösseren oder wiederholten Transaktionen prüfen.

Diese Maßnahmen schaffen Planungssicherheit und minimieren spätere Überraschungen.

Fazit

Verlassene Häuser in der Schweiz können 2025 interessante Möglichkeiten für Ferienwohnungen, Zweitwohnsitze oder kreative Projekte eröffnen. Entscheidend ist eine sorgfältige Vorbereitung: gründliche Besichtigungen, frühzeitige Abklärungen bei Gemeinde und Bank, klare Renovations‑ und Energiekonzepte sowie steuerliche Absicherungen. Nutzen Sie lokale Experten und ein strukturiertes Vorgehen, um Chancen und Risiken realistisch einzuschätzen.

Quellen

• Raiffeisen Schweiz — Traumhaus gefunden: diese 6 Punkte sollten Sie nach der ersten Besichtigung beachten (2024). https://www.raiffeisen.ch/rch/de/wissen/wohnen/traumhaus-gefunden.html
• Hauseigentümerverband Zürich (HEV Zürich) — Magazin 05‑2025 (Recht, Energie und Marktentwicklungen). https://www.hev-zuerich.ch/hubfs/Magazin%20-%20Z%C3%BCrcher%20Hauseigent%C3%BCmer%20-%20aktuelle%20Ausgaben/2025-05-DZHE.pdf

Hinweis zu Preisen und Angeboten: Preise, Finanzierungsoptionen und Verfügbarkeit variieren je nach Region, Anbieter und aktuellen Aktionen. Verifizieren Sie aktuelle Informationen stets bei lokalen Anbietern.

Hinweis zu Aktionen und Vergünstigungen: Angebote und Vergünstigungen können sich ändern und variieren je nach Standort. Es gelten die jeweiligen Geschäftsbedingungen.